首页财经股票大盘个股新股行情港股美股基金理财黄金银行保险私募信托期货直播视频博客论坛爱股汽车房产科技图片彩票我的金融界

河北卓达高频率信托融资55亿,金谷与中铁深陷

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年07月15日 11:36   来源: 理财周报   网友评论(人参与

  河北卓达高频率信托融资55亿,金谷与中铁深陷

  在过去的几年中,这家号称河北最大的房地产企业,几乎以每个季度一款的频率借助信托融资。

  对于很多信托圈的人而言,卓达已经成为一个闻之色变的名字。

  在过去的几年中,这家号称河北最大的房地产企业,几乎以每个季度一款的频率借助信托融资。据理财周报记者统计,从2010年到2013年,有公开资料可查的为卓达集团提供资金的信托产品就有19款,累计融资达到55.5亿元。

  “我们已经不做卓达的项目了,虽然他们之前还款的历史记录还可以,但是毕竟以高成本频繁融资说明资金链很危险。”一家曾经与卓达集团有过合作的信托公司高管向理财周报记者表示。

  很多人还不知道的是,在这4年中,除了信托之外,卓达集团还通过自己发售和与第三方合作的方式,大举通过私募有限合伙基金的方式融资。理财周报记者统计出有资料记录的达11款,累计融资超过17亿元。

  对于投资者而言,卓达集团给出的利率相当诱人,大部分相关的信托产品利率都在10%左右,而有限合伙产品都在15%上下。

  即便如此,五矿信托还是在2013年4月提前结束了总规模3亿元的“卓达颐园特定资产收益权投资集合资金信托计划”。对于大部分信托公司而言,这代表信托公司对于项目到期足额兑付信心不足。

  理财周报记者获得的一份尽职调查报告显示,2012年1-9月,卓达集团资产负债率68%,但是面临即将在一年半内到期的机构债务接近25亿元,而同期其净利润只有8649万元,期末货币资金1.8亿元。

  对于一家以房地产开发为主要业务的企业而言,这是一份危险的报表。

  信托抵押评估魔术

  在3年的融资路上,卓达集团主要的项目投向包括:石家庄旧城改造项目卓达书香园三期、卓达明郡、卓达湖畔胜景;城市郊区的养老地产项目——位于河北栾城和天津武清的两个太阳城;武清的住宅项目三溪堂;山东威海文登的张家埠新港和蓝岛新型材料公司。

  而卓达集团的其他重要项目:位于海南三亚的东方巴哈马和文登卓达香水海,可能是因为已经获得当地银行提供开发贷款,基本没有通过信托进行过开发融资。

  从以上项目可以看出,这家企业的特点是,拿地成本非常低,拥有大量低价土地储备。其所拥有的土地,大多以旧城改造、养老公益、当地投资、教育配套的方式拿下。

  另一个特点是,作为河北名列前茅的房地产企业,卓达在开发面积最大的河北和天津两地均没有银行贷款。

  对此,卓达掌门人杨卓舒曾经公开回应称:“地产行业资金需求大,快速滚动就得获得资金支持,资金来源无外乎两个,一个卖房子,一个是融资。关于融资我不能说银行不好,但就是这么个现状。满足不了。”“银行的资金补给有点儿像那个相声讲的,电筒打开了,企业顺着光柱往上爬,爬到一半,电门就关了,然后又摔下来了。”

  显然,银行贷款审批严格、流程漫长、项目发生问题时可能抽贷,是他考虑的主要问题。

  在过去的10年中,杨卓舒曾经多次公开宣称,自己不会依靠银行和上市来募集资金。

  事实是,他选择了一条成本高很多的路:民间集资、信托和有限合伙基金。尽管成本高,但这些资金的前期审批和后续管理,都没有银行严格。

  他的武器,就是手中拥有大量土地和商业可供抵押。

  2010年8月,金谷信托发行卓达书香园项目,融资规模2亿,当时的抵押物是石家庄翟营大街附近的卓达商贸广场1号楼负一层至五层的商业用房(面积约44237.56平方米),此外,卓达集团将三亚卓达公司51%的股份转给金谷信托。

  2012年2月,卓达集团将同样的物业提供给中铁信托作为蓝岛新型材料一期贷款项目的抵押物时,融资1.6亿时,对其的估值是:该抵押物处于城市繁华商业圈,评估价值为37963万元,对应抵押率42.14%。

  2013年5月,在中铁信托为卓达集团发行的优质物业经营收益权1301期集合资金信托计划中,为了融资2.5亿元,卓达集团再次提供了卓达商贸广场1#楼作为抵押,评估价值为53516万元,抵押率为46.72%

  从中铁项目可以看出,在抵押物不变的情况下,在评估报告中,将卓达商贸广场1号楼估值提高了1.5亿元,卓达集团成功实现了借新还旧,还多贷出了9000万元。

  除了卓达商贸广场之外,经常被卓达集团用作抵押物的,还包括位于石家庄市长江大道附近的卓达星辰商业中心、山东文登土地和太阳城土地以及在建工程。

  2010年12月,卓达星辰商业中心在建工程南半部分及对应土地被抵押给东莞信托,融资3亿元,星辰商业中心工程及土地评估价值为61641万元;3个月后,卓达星辰商业广场1、2段地上在建工程及土地使用权被抵押给中信信托,融资3亿元;2011年8月,卓达集团将卓达星辰商业中心1-2段面积73965.73平方米的在建工程估值4.62亿元,抵押给中铁信托;2012年9月,卓达集团将其名下的石家庄东高新区长江大道158号星辰商业中心3、4段项目抵押给新华信托,该抵押评估值为52453.8万元;2013年4月,卓达星辰商业中心1至2段在建工程被抵押给中铁信托,评估价值46681亿元;2013年7月,卓达星辰商业1至2段地下商业部分被抵押给财通资产,估值20082万元。

  这些信息显示,其中一些物业可能会出现重复抵押、接力抵押、顺位抵押等情况。而中铁信托再一次在卓达的一个项目到期结束后,针对同一抵押物另换名目、发新还旧。

  从2010年到2013年,中铁信托一共为卓达集团发行了6款集合产品,累计融资14.3亿元。

  没有土地证的项目抵押

  卓达集团利用部分物业反复抵押、分拆抵押的原因是,这家庞大的企业能够提供的抵押物并没有外界想象的那么多。

  以卓达集团2010年最受重视的项目卓达书香园3期为例:2010年4月,石家庄国土资源局认为卓达集团“骗取土地证”,勒令收回其土地证;2011年1月11日,石家庄国土局正式公告,注销书香园3期的土地证。自此书香园3期项目大部分停工,至今仍未办下土地证。

  但是2010年6月和2010年8月,金谷信托和新华信托仍然分别向卓达集团提供了2亿和1.88亿元的贷款,用于书香园三期项目的建设。同时,卓达集团还通过其关联的河北智信投资有限公司,发出有限合伙形式的卓伊财富基金,融资2亿元投资于书香园项目。

  在卓伊财富基金的介绍资料中表示,书香园3期项目总投资70000万元,计划资金来源中自有资金28000万元,预售22000万元,外部融资20000万元。

  2010年11月,金谷信托在管理报告中提到,书香园3期销售收入已经达到4.5亿元。

  由上可见,这一项目资金的实际来源主要是外部融资和预售,卓达集团基本没有自有资金投入。

  “这个项目肯定是四证齐全的,不可能有问题,当时进入的信托又不止我们一家!”2013年7月11日,金谷信托负责书香园项目的信托经理李震向理财周报记者表示,对于书香园3期的相关土地纠纷、土地证缺失、长期停工等情况一概不知。

  但他拒绝回答,在进行尽职调查以及发放贷款时,卓达集团是否出示过土地证原件。从时间上推算,金谷信托和新华信托发放贷款时,书香园项目的土地证早已经被收回。而对于大部分信托公司而言,土地证不全的项目,不可能以直接发放开发贷款的形式通过风控评估。

  但是金谷信托和新华信托产品的推介材料和各期管理报告中,均未提及这些不利因素,一直称项目一切正常。

  事实上,和一般开发贷款直接以相关项目土地和在建工程抵押不同,在土地证缺失的情况下,卓达集团向新华信托提供了一块威海的土地作为抵押物,给金谷信托的抵押物是卓达商贸中心的物业。

  而且在到期后,这两个信托计划均正常完成兑付。

  这就是卓达集团尽管被某些信托拒之门外,或者只有一次合作;但却深受某些信托公司欢迎的原因:兑付非常爽快。

  “他们的回款情况相当不错,到期兑付的时候钱是提前到账的。”一家与卓达合作过的信托公司财富总监向理财周报透露。

  在卓达集团如期兑付了书香园项目之后,李震又与他们合作了三溪堂项目。卓达集团成为金谷信托亲密合作的客户之一。

  有限合伙隐蔽债务

  但是信托公司们没有注意到的是,在卓达的报表中,所有的负债都不会显示,其来自民间融资和有限合伙的借贷。

  在石家庄舜地案爆发之前,大量地产商都主要采用民间集资的方式融资。卓达集团也不例外,他们一般在拿到地块之初,就通过全款低价预售的形式,将仅仅存在于图纸上的房子卖给客户,快速回笼资金后再进行项目建设。因此一些在建楼盘在抵押给信托时,已经预售得差不多了。

  在商业项目上,一种被称为“合伙人”的方式被广泛采用,卓达集团宣传投资者只要前期交一笔款项,尽管并无产权保证,但也能共享项目收益。

  而在2012年之后,随着河北省对于房产企业民间集资管理趋严和信托加强对房产项目风控措施,卓达集团更多通过各种有限合伙基金来获取资金。

  大部分这类有限合伙基金的发起人为卓达集团控制的河北智信和上海诚筑投资管理有限公司,包括直接发起或者与第三方合作的产品。这些产品以和一些银行地方分支行合作的方式进入银行渠道售卖。

  理财周报记者获得一份卓达产品与银行合作方案提到:发售这些基金的银行可以获得相关楼盘的按揭贷款业务、所有销售回款的大额存款、基金托管,以及按照3.5%左右的提成比例直接向支行行长和客户经理发放佣金奖励。

  也就是说,如果一家支行售卖这些基金,支行相关人员可以获得数百万奖励,以及依靠项目完成存款、贷款的一些考核指标。因此包括深发展银行(现平安银行行情问诊))、民生银行行情问诊)、华夏银行行情问诊)、北京银行行情问诊)、杭州银行等,都有分支行参与其中。

  但他们很少注意到的是,这些有限合伙基金的宣传材料中,甚少风控措施。在智信和诚筑作为GP的基金中,甚至没有尽职调查和抵押物的介绍。或者简单描述“卓达集团资信优良,没有任何银行违约记录,没有任何除银行贷款之外的借款。”

  这显然不符合实情。

  2012年10月至2013年3月,卓达集团共募集了7只有限合伙基金。

  其中有诚筑管理的“卓达集团天津卓达太阳城养老示范社区项目”、中金嘉钰管理的“卓越蓝岛科技投资基金”和诚筑控制的“卓信高力基金”,都提到自己的抵押物是:位于栾城太阳城项目内的汉唐盛世商业物业资产。

  其中除中金嘉钰详细描述了抵押物情况以及已经完成抵押手续的楼号外,诚筑管理的基金均语焉不详。

(责任编辑:王爽)

评论 已有 0 条评论
实盘直播
  • 06:54东部鸿运:

    绾虫柉杈惧厠缁煎悎鎸囨暟3鏈�3鏃ワ紙鍛ㄥ洓锛夋敹鐩樹笅璺�.95鐐癸紝璺屽箙锛�.07%锛屾姤58.....

    当前人气:0

  • 06:53短线锁定上涨:

    [褰姣忓ぉ鍜ㄨ] http://itougu.jrj.com.cn/view/189514.j.....

    当前人气:0

  • 06:51稳定赢利才是王道:

    1.1.鏈挱涓荤嫭涓�棤浜岀殑'鐩樺墠澶х洏鍒嗘瀽',姣忔棩寮�洏鍓嶈鍒掑綋鏃ュぇ鐩樻柟鍚戝強鍏.....

    当前人气:0

  • 06:51笑看风云老师:

    鐩墠琛屾儏涓嶆槸鐗瑰埆濂藉仛锛屾瘡澶╁氨閭d箞鍑犲崄涓釜鑲″弽澶嶆悘鐪肩悆锛岀湅璧锋潵娑ㄧ殑杞拌.....

    当前人气:0

  • 06:50宇辉战舰-丹辉:

    銆愮儹鐐归緳澶淬�娆℃柊 鏂扮枂瑗胯棌 搴勮偂

    当前人气:0

  • 06:50chengzhigang123:

    缇庝笢鏃堕棿3鏈�3鏃�6锛�0(鍖椾含鏃堕棿3鏈�4鏃�4锛�0)锛岄亾鎸囪穼4.72鐐癸紝鎴�......

    当前人气:0

  • 06:47文子投资:

    銆愭姇璧勮祫璁�鎹獟浣撴姤閬擄紝鎴戝浗鑷富鐮斿彂鐨勫楠ㄩ鏈哄櫒浜篎ourier X1杩戞湡.....

    当前人气:1

  • 06:42自律耐心乘势待时:

    鏂拌偂鐢宠喘锛�缇庤鍗庣瓑3鍙柊鑲�鏈�4鏃ョ敵璐紝 缇庤鍗庣敵璐唬鐮侊細732538锛�.....

    当前人气:0

  • 06:36财友73xu5z94:

    娴峰埄杩戞湡杩樹細瑙佸埌12鍏冧互涓娿�浣嗕細鏈変竴涓緝闀挎湡鐨勮皟鏁达紝寰呰皟鏁寸粨鏉燂紝閲嶆柊.....

    当前人气:0

  • 06:36黄琼上善若水:

    澶у鏃╀笂濂斤紒

    当前人气:1